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吃老玩家板栗

主题: 一地鸡毛 —— 论潢川的门面房

  • 彩虹勇士
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  • 阅读:12815
  • 回复:30
  • 发表于:2020/4/17 3:30:16
  • 来自:河南
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         潢川,曾经是豫南小商品集散地。潢川人自古就有做生意的传统。因此,门面房长期以来受到潢川人民的特殊亲睐。拥有一处门面房,是潢川商家梦寐以求的向往。在付出毕生努力,终于拥有门面房的时候。人们惊奇的发现,门面房好像不值钱了!

        在某博商贸城,近二百万买的门面只租了两万,更多一百多万买的门面,一分钱也没有租到。在某乌室内商贸城就更搞笑了,部分商户竟然抛弃商铺,把商品从楼上搬到大门口摆地摊。主路两边的门面稍微强点,但也是到处贴着出租转让的标语。此情此景,可谓触目惊心,令人心寒。
   
     而反观住房市场,却是一派火爆景象,开发商们纷纷赤膊上阵,数百高楼拔地而起。房价从前二年的三五千直窜到八千多,群众哀叹实在是买不起。可以这么说,住房价格已涨到接近内街门面价格,未来反超也是可能的。
   
      下面简要论述一下门面为什么不值钱了?还有没有投资价值?

     门面房是做生意用的商铺,它基本没有居住属性。其自身价值完全体现在租金上。也就是说租金乘以一定比例就是门面的实际价值。依我个人的经验,大致20倍年租金等于门面的实际价值。简单点说就是5万房租的门面,价值100万。而门面的价格则是实际价值+涨价预期。比如5万房租的门面价值100万,但是人们预期以后房租会涨到十万或者更高,那这处门面的价格卖到200万左右也会有人买。潢川商家长期受到房东挤压,对租金涨价抱有很大希望,所以造成门面房价格严重脱离实际价值,价格虚高。即便如此,还有不少开发商宁愿掏2分利息借高利贷,也坚决囤积门面不卖,想等附近活跃起来,涨价再出手。现在看确实有些滑稽。
    
       过高的门面及租金价格导致商家成本巨高,利润小了难以维持开支,利润大了不实惠,顾客不买账。而电商的蓬勃发展,特别迎合了潢川人民的需要,对实体门店则是雪上加霜,商家纷纷倒闭。疫情的突然到来更如摧枯拉朽。实体生意进入了最低谷。同时,门房房的租金也再难坚挺。群众对租金涨价也不再抱有预期。因此,门面房的价格也需要减去涨价预期,回归其自身实际价值。也就是说,5万租金的房子只值一百万,没有多的。而前期高价买来的门面,没有人愿意亏血本出手,因此,潢川的门面房价格仍然严重虚高,坚决不能投资。否则只能落得一地鸡毛。
   
   上面写的你都可以不看,但是下面这句结论你看看绝对不会亏:
     
    普遍来看,潢川的门面房的实际价值,大致只有市场价格的一半,因此,不低于20倍年租金的门面房坚决不能买。如果你手里正好持有门面房,只要出价接近30倍年租金,不要迟疑立即卖掉。至于可买可不买的,坚决不要买,可卖可不卖的,坚决出手。
    
 以上是本人经验之谈,供各位参考。

        小知识:门面房的过户税收有两种交法:一种是总成交价的20%(增5%,个3%,契4%,土8%),另外一种总价的4%加增值的20%到80%以上。也就是说卖价高于原价很多的申请按总价20%交。而卖价和当年买入价很接近的,只交4%契税就可以了,其他按增值额计算的税很少或者没有。具体以税务热线说的为准。
  
  • 梧桐
  • 发表于:2020/4/17 5:54:31
  • 来自:浙江
  1. 沙发
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还好,去年果断脱手卖掉一处门面,30倍年租金。同时迅速在东南某沿海准一线城市购置住房一套,目前己经升值。
开锁电话7个3
2020-04-17 08:04:12 回复
  
  • 闪烁
  • 发表于:2020/4/17 6:26:53
  • 来自:浙江
  1. 板凳
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人只一念贪私,便销刚为柔、塞智为昏、染洁为污,坏了一生人品。
  
  • 闪烁
  • 发表于:2020/4/17 6:27:34
  • 来自:浙江
  1. 3楼
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人只一念贪私,便销刚为柔、塞智为昏、染洁为污,坏了一生人品。
  
  • 感性情不自禁 
  • 发表于:2020/4/17 6:27:55
  • 来自:浙江
  1. 4楼
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分析到位
  • 烈日下的码农
  • 发表于:2020/4/17 8:34:57
  • 来自:安徽
  1. 6楼
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??
行走在消逝中,且行且珍惜。。
  • 大光州  小人物
  • 发表于:2020/4/17 8:54:17
  • 来自:河南
  1. 7楼
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精辟
一个喜欢打渣子的男人,你也可以叫我“渣男”
  • 烧火棍
  • 发表于:2020/4/17 9:06:54
  • 来自:河南
  1. 8楼
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门面基本都是要养的,价值低的时候不买,都到那一块发展起来时候就买不起了。家里拆迁赔的一堆门面,七年都租不出去,今年对面盖了学校。
生命本是一场冒险,否则它将一文不值
  • 我来了
  • 发表于:2020/4/17 9:21:43
  • 来自:河南
  1. 9楼
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??
一二三四一二三四
  • 金老狐狸
论坛在职版主论坛在职版主
  • 发表于:2020/4/17 9:43:29
  • 来自:河南
  1. 10楼
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纹理清晰,分析到位
  • xiaofeng0280
论坛在职版主潢川志愿者
  • 发表于:2020/4/17 10:15:03
  • 来自:河南
  1. 11楼
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潢川买门面要把握:大市场里面的门面不买,封闭市场内的更不买。楼上的门面不买,宣传购买后返租的更不买。远离商业去独成一体的也不买。
彩虹勇士
彩虹勇士: 说的对,即使是大街上也是能卖衣服的强些。
2020-04-17 16:50:18 回复
爱我所爱
  • 随遇而安。(原版)
  • 发表于:2020/4/17 10:36:49
  • 来自:福建
  1. 12楼
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干货满满
有始有终
  • 大潢庄小市民
  • 发表于:2020/4/17 10:50:49
  • 来自:河南
  1. 13楼
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以前买的都赚钱也不会卖,商贸城以前十几万买的,现在一年租7万左右,早就回本了,最近几年买商铺的不知道杂想的一两百万的一年租了几万,比银行定期都高不了多少,还把钱压住了,
我是一个良民
  • 黑猫
  • 发表于:2020/4/17 12:01:50
  • 来自:河南
  1. 14楼
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  • 金诚小余
  • 发表于:2020/4/17 13:36:36
  • 来自:河南
  1. 15楼
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有想在潢川找工作的没有,私信我
  • 挥洒谈笑间
  • 发表于:2020/4/17 14:03:31
  • 来自:河南
  1. 16楼
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个性人生
  • 帅气的土豆
  • 发表于:2020/4/17 14:23:32
  • 来自:河南
  1. 17楼
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好看的皮囊千篇一律,有趣的灵魂肥而不腻
  • 蓝色阳光
  • 发表于:2020/4/17 14:55:09
  • 来自:河南
  1. 18楼
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彩虹勇士的贴很多都是精品
  • 无欲则刚
  • 发表于:2020/4/17 19:55:19
  • 来自:河南
  1. 19楼
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商贸城老商铺过税费高的吓人
彩虹勇士
彩虹勇士: 别听税务局的忽悠,法定按成交价的20%(增5%,个3%,契4%,土増8%)收税
2020-04-18 14:42:39 回复
  • Waka
  • 发表于:2020/4/17 21:12:08
  • 来自:中国
  1. 20楼
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劫贫济富的买卖,实属可恶 !
无欲则刚
无欲则刚: 买得起商铺的也没几个穷人啊
2020-04-18 10:33:07 回复
…韭菜国…
  • 上河珺售楼部
  • 发表于:2020/4/18 9:38:57
  • 来自:河南
  1. 21楼
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