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主题: 一地鸡毛 —— 论潢川的门面房

  • 彩虹勇士
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  • 阅读:13036
  • 回复:30
  • 发表于:2020/4/17 3:30:16
  • 来自:河南
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         潢川,曾经是豫南小商品集散地。潢川人自古就有做生意的传统。因此,门面房长期以来受到潢川人民的特殊亲睐。拥有一处门面房,是潢川商家梦寐以求的向往。在付出毕生努力,终于拥有门面房的时候。人们惊奇的发现,门面房好像不值钱了!

        在某博商贸城,近二百万买的门面只租了两万,更多一百多万买的门面,一分钱也没有租到。在某乌室内商贸城就更搞笑了,部分商户竟然抛弃商铺,把商品从楼上搬到大门口摆地摊。主路两边的门面稍微强点,但也是到处贴着出租转让的标语。此情此景,可谓触目惊心,令人心寒。
   
     而反观住房市场,却是一派火爆景象,开发商们纷纷赤膊上阵,数百高楼拔地而起。房价从前二年的三五千直窜到八千多,群众哀叹实在是买不起。可以这么说,住房价格已涨到接近内街门面价格,未来反超也是可能的。
   
      下面简要论述一下门面为什么不值钱了?还有没有投资价值?

     门面房是做生意用的商铺,它基本没有居住属性。其自身价值完全体现在租金上。也就是说租金乘以一定比例就是门面的实际价值。依我个人的经验,大致20倍年租金等于门面的实际价值。简单点说就是5万房租的门面,价值100万。而门面的价格则是实际价值+涨价预期。比如5万房租的门面价值100万,但是人们预期以后房租会涨到十万或者更高,那这处门面的价格卖到200万左右也会有人买。潢川商家长期受到房东挤压,对租金涨价抱有很大希望,所以造成门面房价格严重脱离实际价值,价格虚高。即便如此,还有不少开发商宁愿掏2分利息借高利贷,也坚决囤积门面不卖,想等附近活跃起来,涨价再出手。现在看确实有些滑稽。
    
       过高的门面及租金价格导致商家成本巨高,利润小了难以维持开支,利润大了不实惠,顾客不买账。而电商的蓬勃发展,特别迎合了潢川人民的需要,对实体门店则是雪上加霜,商家纷纷倒闭。疫情的突然到来更如摧枯拉朽。实体生意进入了最低谷。同时,门房房的租金也再难坚挺。群众对租金涨价也不再抱有预期。因此,门面房的价格也需要减去涨价预期,回归其自身实际价值。也就是说,5万租金的房子只值一百万,没有多的。而前期高价买来的门面,没有人愿意亏血本出手,因此,潢川的门面房价格仍然严重虚高,坚决不能投资。否则只能落得一地鸡毛。
   
   上面写的你都可以不看,但是下面这句结论你看看绝对不会亏:
     
    普遍来看,潢川的门面房的实际价值,大致只有市场价格的一半,因此,不低于20倍年租金的门面房坚决不能买。如果你手里正好持有门面房,只要出价接近30倍年租金,不要迟疑立即卖掉。至于可买可不买的,坚决不要买,可卖可不卖的,坚决出手。
    
 以上是本人经验之谈,供各位参考。

        小知识:门面房的过户税收有两种交法:一种是总成交价的20%(增5%,个3%,契4%,土8%),另外一种总价的4%加增值的20%到80%以上。也就是说卖价高于原价很多的申请按总价20%交。而卖价和当年买入价很接近的,只交4%契税就可以了,其他按增值额计算的税很少或者没有。具体以税务热线说的为准。
  
  • 死道友不死贫道
  • 发表于:2020/4/17 9:06:54
  • 来自:河南
  1. 8楼
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门面基本都是要养的,价值低的时候不买,都到那一块发展起来时候就买不起了。家里拆迁赔的一堆门面,七年都租不出去,今年对面盖了学校。
生命本是一场冒险,否则它将一文不值
  
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