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主题: 论潢川的住房价格还是涨还是降?

  • 彩虹勇士
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  • 阅读:24066
  • 回复:75
  • 发表于:2020/5/1 5:59:15
  • 来自:河南
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  近二年,潢川的住宅市场火爆,房价从三到五千直接窜升到六到八千多。让处于观望状态的购房群众措手不及。那么潢川未来几年的房价是涨还是降?继续观望还是立即出手?且听彩虹大叔说个端详。
       先说说决定房价的根本因素是什么,那就是成本,供求关系也是重要因素。供求关系会造成价格波动,但一般不会低于成本。所以决定因素还是成本。
      举个例子说明,开发某一处房子,平均成本要5000,那房价可能是7000,也可能是6000.如果实在不好卖,急眼了5000多点也能卖。但一般不会低于5000卖。即使因为缺钱亏本卖了,那这开发商肯定不会再盖了还继续亏本卖。所以指望开发商亏本卖来满足社会需求是不可能的,因为无法持续。
     说了成本,再说说供求关系。潢川是什么人买六到八千的房子?谁推动房子涨这么高的价?有人说是炒房的,绝对不是。现在融资成本非常高,县城炒房效益很低。实际潢川目前的住房需求基本是改善性需求,也就是说,买新房子的基本是已经有房子,想住更好的房子。那什么人有钱买这百万的房子?显然也不全是豪门大户,大户早就有像样的房子,再说大户的数量毕竟有限,并不能撑起整个潢川住房市场。我认为,支撑房价的中坚力量还是普通群众,当然也不是很普通的群众,而是有公积金的工作人员。
       公积金按揭买房很划算的,利息低,压力小,单位帮还了大部分。比如一套70万的房子,3成首付只需要21万,公积金贷49万,如果贷个30年的话,工作单位好的基本不用自己还,这样买房实在是太轻松。不是特别穷的都能买得起,所以大大激发了群众的购房热情。你可以观察下,五六千一平还能按揭的房子,特别好卖。
       但是,公积金有个50万的上限,也就是说,房子超过71.4万,多出的部分你就得全拿现金了。比如一套房子100万,就只能拿50万现金,公积金贷50万。如果房子到120万,那就得70万现金,再加装修就近百万,工薪阶层很难承受了。所以说,70万是买房的最佳价格,开发这样的房子最好卖。100万是个坎,5成按揭。位置好的话应该卖的还可以。120多万是壕沟,只有极少数人能接受。如果跨过300万,则是一马平川,风景无限。因为潢川一套也没有,大户们都等着这样的房子。
      综合以上分析,潢川建房成本并没有降,因为融资困难,成本或许还略有提高。但也没有明显提高。近两年开发力度较大,房源正逐步增加。购房主力军能接受的房子总价只能在百万左右徘徊,超过130万基本没有市场.而且随着房价升高,持有房产的获利者纷纷出货,再加上政府今年将逐步推广步梯小区加装电梯。使得购房需求不再那么紧迫。
     所以我预计:
     潢川住房最高价格将在九千(也可以说八千到一万)之间徘徊至少两三年,总价难以突破130万。以后可能会稍微减小面积来缓慢提高单价,大幅度升值基本不可能。至于三年后的事情,那要看公积金政策了。最后再强调一遍前面说过的:公积金贷款最适宜的房价是70万左右,无论是开发,买新房,还是买二手房。70万的房子都是最佳选择。
  
  • 小人民
  • 发表于:2020/5/1 13:34:02
  • 来自:河南
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黄国新城锦华苑现房门口摆牌子4千一平
无欲则刚
无欲则刚: 能用公积金贷款吗
2020-05-01 15:14:57 回复
树叶的一生
树叶的一生: 锦华苑的房子都是十一层左右,旁边围了一圈的18至20多层的楼,围的严严实实的,现在都剩下低楼层的房子了,不降价卖不好卖的了。
2020-05-03 15:30:06 回复
  
  • 小人民
  • 发表于:2020/5/1 13:34:21
  • 来自:河南
  1. 17楼
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  • 小人民
  • 发表于:2020/5/1 23:54:00
  • 来自:河南
  1. 23楼
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城区2000年前建成的18个老旧小区改造,涉及2413户、加装电梯81部及配套设施建设
无欲则刚
无欲则刚: 有名单吗
2020-05-02 09:50:10 回复
彩虹勇士
彩虹勇士: 回复 无欲则刚:每个一楼都不干,困难重重。
2020-05-02 11:52:25 回复
摆渡者
摆渡者: 回复 彩虹勇士:为什么不干?一楼不用电梯,应该不收费,阻拦什么呢
2020-05-02 22:53:33 回复
不忘初心
不忘初心: 开发区的有机会不
2020-05-02 23:57:52 回复
彩虹勇士
彩虹勇士: 回复 摆渡者:挡住他家光线了,还有噪音。不赔一套房不干啊。毕竟盼拆迁盼这么多年了。
2020-05-03 00:32:23 回复
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