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吃老玩家板栗

主题: 论潢川的住房价格还是涨还是降?

  • 彩虹勇士
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  • 阅读:23632
  • 回复:75
  • 发表于:2020/5/1 5:59:15
  • 来自:河南
  1. 楼主
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  近二年,潢川的住宅市场火爆,房价从三到五千直接窜升到六到八千多。让处于观望状态的购房群众措手不及。那么潢川未来几年的房价是涨还是降?继续观望还是立即出手?且听彩虹大叔说个端详。
       先说说决定房价的根本因素是什么,那就是成本,供求关系也是重要因素。供求关系会造成价格波动,但一般不会低于成本。所以决定因素还是成本。
      举个例子说明,开发某一处房子,平均成本要5000,那房价可能是7000,也可能是6000.如果实在不好卖,急眼了5000多点也能卖。但一般不会低于5000卖。即使因为缺钱亏本卖了,那这开发商肯定不会再盖了还继续亏本卖。所以指望开发商亏本卖来满足社会需求是不可能的,因为无法持续。
     说了成本,再说说供求关系。潢川是什么人买六到八千的房子?谁推动房子涨这么高的价?有人说是炒房的,绝对不是。现在融资成本非常高,县城炒房效益很低。实际潢川目前的住房需求基本是改善性需求,也就是说,买新房子的基本是已经有房子,想住更好的房子。那什么人有钱买这百万的房子?显然也不全是豪门大户,大户早就有像样的房子,再说大户的数量毕竟有限,并不能撑起整个潢川住房市场。我认为,支撑房价的中坚力量还是普通群众,当然也不是很普通的群众,而是有公积金的工作人员。
       公积金按揭买房很划算的,利息低,压力小,单位帮还了大部分。比如一套70万的房子,3成首付只需要21万,公积金贷49万,如果贷个30年的话,工作单位好的基本不用自己还,这样买房实在是太轻松。不是特别穷的都能买得起,所以大大激发了群众的购房热情。你可以观察下,五六千一平还能按揭的房子,特别好卖。
       但是,公积金有个50万的上限,也就是说,房子超过71.4万,多出的部分你就得全拿现金了。比如一套房子100万,就只能拿50万现金,公积金贷50万。如果房子到120万,那就得70万现金,再加装修就近百万,工薪阶层很难承受了。所以说,70万是买房的最佳价格,开发这样的房子最好卖。100万是个坎,5成按揭。位置好的话应该卖的还可以。120多万是壕沟,只有极少数人能接受。如果跨过300万,则是一马平川,风景无限。因为潢川一套也没有,大户们都等着这样的房子。
      综合以上分析,潢川建房成本并没有降,因为融资困难,成本或许还略有提高。但也没有明显提高。近两年开发力度较大,房源正逐步增加。购房主力军能接受的房子总价只能在百万左右徘徊,超过130万基本没有市场.而且随着房价升高,持有房产的获利者纷纷出货,再加上政府今年将逐步推广步梯小区加装电梯。使得购房需求不再那么紧迫。
     所以我预计:
     潢川住房最高价格将在九千(也可以说八千到一万)之间徘徊至少两三年,总价难以突破130万。以后可能会稍微减小面积来缓慢提高单价,大幅度升值基本不可能。至于三年后的事情,那要看公积金政策了。最后再强调一遍前面说过的:公积金贷款最适宜的房价是70万左右,无论是开发,买新房,还是买二手房。70万的房子都是最佳选择。
  
  • 发表于:2020/5/1 6:41:41
  • 来自:河南
  1. 沙发
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潢川主要沿河两边7到8千,其它地段4到6千,现在京九大道两边正逐步开发,感觉三五年会保持现状。
开锁电话7个3
2020-05-01 07:57:36 回复
  
  • 无love不欢
  • 发表于:2020/5/1 7:01:39
  • 来自:河南
  1. 板凳
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分析的很到位
清者自清各凭良心
  
  • 无love不欢
  • 发表于:2020/5/1 7:03:56
  • 来自:河南
  1. 3楼
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确实是改善型需求
雨原
雨原: 说再多也没有用,有钱也不在潢川买。
2020-05-01 18:15:00 回复
123
123: 回复 雨原:老家上班的孩子在老家上学的,都是改善型需求,没办法不买
2021-01-27 19:50:47 回复
清者自清各凭良心
  
  • 潢川你好!
  • 发表于:2020/5/1 7:14:44
  • 来自:河南
  1. 4楼
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一个字一直在涨“涨”。记得1985年2、3千一处;1994年之前城里单位分福利房。1995年2、3万斗一处;2005年左右10多万一处;2015年在一起20至40万,2020年50至100多万以上了!
帅气的土豆
帅气的土豆: 现在房子讲究景观绿化、小区环境,90年代基本没断桥铝窗
2020-05-01 10:06:46 回复
彩虹勇士
彩虹勇士: 涨是大趋势,涨的不超过物价平均幅度,就是掉了。
2020-05-01 12:03:23 回复
无欲则刚
无欲则刚: 福利分房的时候顶楼也抢,现在顶楼没人要了
2020-10-15 13:41:52 回复
  • 静心轩
  • 发表于:2020/5/1 7:23:53
  • 来自:河南
  1. 5楼
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八月份准备开盘的上河珺均价肯定不会低于7000   最重要的是2024年才交房  按潢川开发商普遍1分的利息算其实房价早已破万
无欲则刚
无欲则刚: 在哪个位置
2020-05-01 15:55:44 回复
静心轩
静心轩: 回复 无欲则刚:清水湾路南边 价格应该和清水湾持平或稍低一点点
2020-05-01 19:11:07 回复
Manba
Manba : 兄弟 你咋知道2024交房啊 意思是这个房子交房这么晚 想要购买是不是买贵了
2020-05-03 00:09:54 回复
静心轩
静心轩: 回复 Manba :我看规划书上写的2024 具体时间还得看合同
2020-05-03 13:51:42 回复
  • 穿拖鞋的球迷
  • 发表于:2020/5/1 7:35:21
  • 来自:中国
  1. 6楼
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嗯。真香。幸亏我2800的时候买了
潢川你好!
潢川你好!: 那一年入手的?
2020-05-01 07:36:54 回复
我是一个没家的单身狗
  • 大光州  小人物
  • 发表于:2020/5/1 7:41:44
  • 来自:河南
  1. 7楼
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楼主分析的很到位,目前的楼市状况“盼降”是不现实的,刚需购房者要睁大眼睛多比较。你的一时头脑发热,物业把你折磨,买前甜言蜜语,购后坑的是你。
床    前    明    月    光,
买    房    莫    心    慌。
楼    盘    多    比    较,
才    能    不    被    诓。
江湖人物
2020-05-01 07:57:22 回复
大大
大大: 最近是李白上身了,苏轼附体
2020-05-01 08:13:55 回复
彩虹勇士
彩虹勇士: 买   哪    都    被    诓。
2020-05-01 16:26:12 回复
遥想公瑾当年
2020-10-15 15:05:46 回复
一个喜欢打渣子的男人,你也可以叫我“渣男”
  • 江湖人物
  • 发表于:2020/5/1 7:58:00
  • 来自:河南
  1. 9楼
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没钱哪都不想
  • 闪烁
  • 发表于:2020/5/1 10:24:07
  • 来自:浙江
  1. 10楼
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有钱的不会来买,没钱的买不起。
无欲则刚
无欲则刚: 没钱可以买七八百的 小产权
2020-05-01 11:21:37 回复
豆皮豆皮
豆皮豆皮: 回复 无欲则刚:哪里有七八百的小产权?
2020-05-03 13:41:39 回复
四十不惑
四十不惑: 回复 无欲则刚:多的很
2021-01-26 18:32:05 回复
人只一念贪私,便销刚为柔、塞智为昏、染洁为污,坏了一生人品。
  • 老顽童
  • 发表于:2020/5/1 11:16:07
  • 来自:河南
  1. 12楼
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步梯加装电梯消息可靠吗,有谁知道?
无欲则刚
无欲则刚: 国家有政策,不知道地方能不能实行
2020-05-01 11:21:51 回复
彩虹勇士
彩虹勇士: 消息绝对可靠,但阻力在群众,有的一楼二楼群众想照拆迁那么赔,不赔一套房不让安电梯。因此推广难度很大。
2020-05-01 12:05:48 回复
小人民
小人民: 回复 无欲则刚:上次谁发的说好多小区加装电梯和天然气
2020-05-01 13:31:04 回复
  • Waka
  • 发表于:2020/5/1 11:31:33
  • 来自:中国
  1. 13楼
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不买
…韭菜国…
  • 大潢庄小市民
  • 发表于:2020/5/1 13:17:59
  • 来自:中国
  1. 15楼
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潢川的房子6000多已经到达一个瓶颈了,很多楼盘都快交房了还有很多没有卖完就是最好的证明,开发商现在也是很小心了一次只涨几百,发现不好卖立马再来点优惠,一点点试探潢川人的腰包,房子现在已经涨不动了,工资不可能在短时间得到很大提升
我是一个良民
  • 小人民
  • 发表于:2020/5/1 13:34:02
  • 来自:河南
  1. 16楼
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黄国新城锦华苑现房门口摆牌子4千一平
无欲则刚
无欲则刚: 能用公积金贷款吗
2020-05-01 15:14:57 回复
树叶的一生
树叶的一生: 锦华苑的房子都是十一层左右,旁边围了一圈的18至20多层的楼,围的严严实实的,现在都剩下低楼层的房子了,不降价卖不好卖的了。
2020-05-03 15:30:06 回复
  • 小人民
  • 发表于:2020/5/1 13:34:21
  • 来自:河南
  1. 17楼
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跟帖
  • 渺若星辰
  • 发表于:2020/5/1 16:36:02
  • 来自:湖南
  1. 18楼
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…………………………
  • wbid1282803511
  • 发表于:2020/5/1 18:47:43
  • 来自:河南
  1. 19楼
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有道
  • 简单随性
  • 发表于:2020/5/1 18:52:34
  • 来自:浙江
  1. 20楼
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脚踏实地 稳扎稳打
  • 奇艺果
  • 发表于:2020/5/1 19:00:45
  • 来自:河南
  1. 21楼
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分析的好
  • 小人民
  • 发表于:2020/5/1 23:54:00
  • 来自:河南
  1. 23楼
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城区2000年前建成的18个老旧小区改造,涉及2413户、加装电梯81部及配套设施建设
无欲则刚
无欲则刚: 有名单吗
2020-05-02 09:50:10 回复
彩虹勇士
彩虹勇士: 回复 无欲则刚:每个一楼都不干,困难重重。
2020-05-02 11:52:25 回复
摆渡者
摆渡者: 回复 彩虹勇士:为什么不干?一楼不用电梯,应该不收费,阻拦什么呢
2020-05-02 22:53:33 回复
不忘初心
不忘初心: 开发区的有机会不
2020-05-02 23:57:52 回复
彩虹勇士
彩虹勇士: 回复 摆渡者:挡住他家光线了,还有噪音。不赔一套房不干啊。毕竟盼拆迁盼这么多年了。
2020-05-03 00:32:23 回复
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  • sid115303453250880
  • 发表于:2020/5/3 6:18:21
  • 来自:河南
  1. 24楼
  2. 倒序看帖
  3. 只看该作者
有价无市的潢川市场,卖的再贵也只能自己住,
无欲则刚
无欲则刚: 按当初买的价格卖,很容易就出手啊
2020-05-03 17:15:57 回复
小人民
小人民: 回复 无欲则刚:你卖吗?
2020-05-03 18:12:43 回复
无欲则刚
无欲则刚: 回复 焦点访谈:我没有,我的意思是二手房价格合适就很好卖,想赚太多,当然不好卖
2020-05-03 18:18:20 回复
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